En bostadshyresvärd i Sverige befinner sig i en ganska speciell situation jämfört med företag i många andra branscher: hyrorna bestäms i stor utsträckning genom årliga generella förhandlingar med Hyresgästföreningen, vars grundposition är att hålla hyreshöjningarna så låga som möjligt.
Det naturliga svaret för hyresvärden är att också arbeta med den egna kostnadssidan. Ett vanligt exempel är energieffektivisering, som ibland är lönsamt. Men investeringar kräver också resurser och återbetalningstiderna kan vara långa.
Ofta sätts organisationsförändringar igång, men så länge ingen automation sker kommer någon människa alltid behöva utföra uppgiften. Katten på råttan.
Det finns däremot en kostnadssida som verkar gå under radarn: hyresgästernas beteenden påverkar hyresvärdens kostnader.
Därför finns hyresgästens vårdplikt: saker som hyresgästen ska utföra och saker som hyresgästen ska låta bli.
När hyresgästerna följer vårdplikten, begränsas hyresvärdens kostnader. När hyresgästerna inte gör det … Ja, det uppstår kostnader, förr eller senare, oundvikligen.
Putsar man inte skorna spricker lädret, som en vd sa.
Det är alltså en betydande fördel som lagstiftningen ger hyresvärden. Men vad händer i praktiken?
Rengör de sina golvbrunnar? Fläktfiltren? Låter de bli att spola ner diverse oljor i diskhon?
Min första observation är att svenska bostadshyresvärdar i stor utsträckning inte vet.
De vet då inte hur stor andel av hyresgästerna som faktiskt fullgör sin vårdplikt. Och de vet då naturligtvis ännu mindre om vilka hyresgäster som gör det och vilka som inte gör det.
Mest alarmerande är detta i fråga om brandvarnare.
En del av de försummade vårdplikterna blir synliga vid utflyttning. Det mesta visar sig dock indirekt genom klagomål, felanmälningar, skador och reparations- och underhållsbehov. Ibland tänker jag på det när jag ser en spolbil parkerad vid ett flerbostadshus. Oftast en slöserikostnad.
Det finns heller inga nationella siffror om vad den försummade vårdplikten kostar hyresvärdarna.
Här har alltså hyresvärdarna av lagstiftaren fått en betydande fördel: det är tydligt att hyresgästen ansvarar för vissa saker i bostaden. Men hyresvärdarna vet inte i vilken utsträckning det ansvaret faktiskt fullgörs.
Min andra observation är ännu mer problematisk: bostadshyresvärdarna har i stor utsträckning accepterat att vårdplikten inte fullgörs.
Man betraktar det nästan som ett naturtillstånd. Vissa hyresgäster gör det, andra gör det inte, det är vad det är.
Informationen om vårdplikten kanske finns på Mina sidor eller på hemsidan. En och annan boskola. Man kan skicka ett utskick om golvbrunnar eller brandvarnare. Någon gång påminner man i ett nyhetsbrev eller kundtidning.
Men informationen är i huvudsak enkelriktad kommunikation. Ingen hyresvärd kan utifrån den säga a) om hyresgästen har uppfattat att informationen finns, b) läst, c) förstått eller d) faktiskt ändrat sitt beteende.
En del hyresgäster faktureras när man råkar upptäcka felet och kan hitta vem det var.
De här sakerna är inte ändå inte att arbeta systematiskt.
Med systematiskt menar jag att man sätter mål, väljer metoder utifrån beteendeinsikter, genomför återkommande aktiviteter, följer upp resultatet och agerar på det man ser, på individuell och kollektiv nivå. (Helst automatiserat, såklart.)
Hur många hyresvärdar arbetar systematiskt med att få hyresgästerna att fullgöra vårdplikten? Hur många handleder hyresgästerna i vad de faktiskt ska göra? Hur många påminner och repeterar? Hur många följer upp om åtgärderna genomförts? Hur många vet vilka moment som fungerar bra och vilka som inte gör det? Hur hanterar man de hyresgäster som av olika skäl inte säger sig kunna eller vilja göra sin vårdplikt?
Det är en skarp och vass fråga. Jag säger det inte för att kritisera fastighetsägare utifrån, utan därför att jag känner branschen väl och vet hur hårt många arbetar med kostnadssidan.
Men de flesta hyresgäster är väl ändå skötsamma? Svaret är: ingen vet. Ingen hyresvärd vet vilka eller hur många brandvarnare som fungerar i lägenheterna. Och så vidare.
Jag har träffat skötsamma och sköna pensionärer som känner till vissa saker de ska göra, men lika självklart varit övertygade om att golvbrunnen rengörs av husvärden och om man inte vill klättra för att kontrollera brandvarnaren, kan man helt enkelt slippa att kontrollera den. Jag menar alltså att även den mycket oklara skötsamma gruppen har rätt stora kunskapsluckor i vilket ansvar de har, eller hur man ska göra.
När nu lagstiftaren har gett hyresvärden ett verktyg för att hålla nere kostnaderna genom att lägga ett tydligt vårdansvar på hyresgästen – varför arbetar hyresvärdarna inte betydligt mer systematiskt med att se till att det ansvaret faktiskt fullgörs?
Är allmännyttiga bolag mindre bra på detta än privata? Jag kan inte se någon sådan tendens. Tvärtom, en del och annan noterad vd tycker jag snarare har för stor bias för ”finans och vakans”, och ett rätt grunt intresse för driftnetto, även om ordet naturligtvis ofta uttalas.
Jag vill därför rikta en fråga till Sveriges bostadshyresvärdar:
Har ni i praktiken gjort vårdplikten valfri?
Jag hoppas att frågan kan leda till ett öppet samtal i branschen: hur vi får den helt centrala vårdplikten att fungera i praktiken.
Johan Braw
johan.braw@braw.se
