Victoriahems VD: ”Fastigheter – framför allt bostäder – är inte svårt”

Han har ingen formell högre utbildning men har format en av landets största privatvärdar efter eget huvud. Här berättar Per Ekelund, VD för Victoriahem, om sina visioner, organisationsbygget och hur bolaget lyckas få positivt kassaflöde.

Per Ekelund är VD på Victoriahem och har varit i fastighetsbranschen ända sedan han gick ut gymnasiet. Utan formell högre utbildning har han tagit sig fram tack vare sitt engagemang och sin personlighet.

– Jag har ganska hög energi. Jag har nog alltid varit målinriktad och har inte varit rädd för att anstränga mig och gå den sista milen, säger han och ler brett.

”Fastigheter är inte svårt”

Efter 4-årig Teknisk linje, i början av 90-talet, var det byggkris. Han var några år på NCC ”på nåder” eftersom hans pappa vad där. Men byggprojekten avtog och Per fick gå. För att slippa plugga blev han fastighetsförvaltare på Helsingborgshem. Det han har lärt sig om branschen och fastigheter har han byggt på med tiden.

– Fastigheter, och framför allt bostäder, är inte svårt. Vi gör i princip samma sak tolv gånger om året så man bör ju fatta efter ett tag, säger han frankt.

Han menar också att fastighetsbranschen är repetitiv och det innebär att man hela tiden kan effektivisera och ändra rutiner, så att saker går lättare. Man skapar inget genom att ”tänka och fokusera” på en fråga, det handlar om att agera för att leverera resultat. Ständig förbättring är ett av hans mål och det verkar onekligen rimma väl med hans energinivå.

Fick kundansvar som 23-åring

Det är lätt att förstå att han har kommit framåt i sin karriär genom eget driv. På Helsingborgshem fick han tidigt en ledande roll. Akelius köpte 785 lägenheter av Helsingborgshem men lät förvaltningen ligga kvar inom det kommunala bolaget. Som 23-åring blev Per Ekelund kundansvarig för Akelius portfölj. Med tiden blev det dock ohållbart att sitta på två stolar och han gav Akelius ultimatum att anställa honom eller så skulle han gå.

I 16 år var han på Akelius, med en avstickare till Trelleborgskoncernen i fyra år som ansvarig för ett bolag som sålde takpapp.

– Det var en milstolpe i karriären, där fick jag lära sig ekonomistyrning och att leda en grupp. Det var ett tufft klimat men rättvist, berättar han.

Resan som ledde fram till Victoriahem

Efter att ha gått tillbaka till Akelius en tid fick han möjlighet att kliva in genom dörren till Victoria Park. Det var 2013 och det nybildade bostadsbolaget hade just köpt sina första hus och skulle börja bygga organisation. Där kom Per Ekelund ledaregenskaper till användning och han var fastighetschef fram till 2018 då han blev VD. Bara några månader senare köptes bolaget upp av tyska Vonovia.

Vonovia köpte även Hembla och i januari 2020 tar Per över VD-rollen där. Två konkurrerande bolag skulle nu svetsas samman och bli ett. Samtidigt kom covid.

– Vi drev organisationsförändringen via Teams, det är jag imponerad och stolt över. Dels att jag nådde fram med mitt budskap, dels att medarbetarna ville och tog till sig av den riktning som jag pekade ut.

Innan man presenterade ett enhetligt bolag jobbade man upp kvalitén inom förvaltningen i de bägge varumärkena. Sedan lanserade man det gemensamma bolaget Victoriahem 2022. Idag har företaget 500 medarbetare utspridda över 31 svenska kommuner.

En av flera milstolpar

Att kliva in i Vonovia-sfären var ännu en milstolpe för Per Ekelund. Han började då arbeta i en börsmiljö och med utländska ägare. Men att ha utländska ägare verkar inte påverka honom nämnvärt, mer än att han behöver prata engelska med sin chef. Han har Teamsmöte en halvtimme i månaden med Vonovias VD.

– Vi är bara 8% av Vonovias hela portfölj så de har nog andra delar att fokusera på. Vi har en budget och vi ska leverera men har stor frihet och är väldigt självstyrande.

Tack vare detta har han haft frihet att själv vara arkitekt bakom Victoriahems organisationsbygge. Det har formats utifrån Per Ekelunds egna erfarenheter. Genom att ta stort eget ansvar och tänka själv känner du entusiasm och går den extra milen, menar han.

I varje stad som Victoriahem har fastigheter finns därför en områdeschef. Den personen har personalansvar, lokalt ägandeskap och känner stadens politiker. Kontoret i Malmö kallas inte för huvudkontor utan är servicekontor med centrala funktioner som HR, marknad och inköp.

Nyckeln till bra kassaflöde

Det låter enkelt och självklart när Per Ekelund berättar. Han påstår att det inte är särskilt svårt att äga fastigheter. Länge var det bara att ”ställa in skorna” och se värdet öka. När nu räntorna är högre måste branschen däremot anstränga sig för att få bättre kassaflöde. Victoriahems strategi är att renovera tomma lägenheter.

– Vi tvingar inte på en hyresgäst en hyresökning genom gemensam renovering för alla. Vi renoverar när det är obebott och erbjuder sedan en fin lägenhet. Den kostar mer, men det drabbar ingen befintlig hyresgäst eftersom den är vakant och hyrs ut till någon som vill ha en lägenhet av hög standard.

Han påpekar att de inte vill tvinga på sina hyresgäster en hyreshöjning, som är brukligt när man måste renovera ett helt hus. Han berättar också att Victoriahem är en så pass stor aktör i varje stad att de kan få lönsamhet genom att ha 5–10 renoveringar igång samtidigt, men inte i samma byggnad.

– Vi har testat att renovera på olika sätt och ser att detta ger oss bättre ekonomi. Vi är rätt affärsmässiga i vårt sätt att arbeta.

Bra hyresgästrelationer

Han konstaterar att enligt Swedbank är Victoriahem det bostadsbolag som hade högst hyresuppgång i Sverige förra året, i jämförelse med noterade bolag. Intäkterna beror på att de är duktiga på att förhandla med Hyresgästföreningen. Dessutom hanterar de vakanser genom att ha en central uthyrningsfunktion i Malmö. Något de nog är ensamma om enligt Per Ekelund.

– Uthyrningsprocessen idag är digitaliserad och vi kan ta emot ansökningar på kvällar och helger, då vanlig personal är ledig. Vi har såklart lokala visningar men vi utnyttjar AI i vårt servicecenter och gör oss mer tillgängliga.

Victoriahem verkar ha hittat en framgångsnyckel, vilket även visar sig i undersökningar. Två år i rad har man vunnit Kundkristallen med högst ökning av serviceindex.

10% av personalen är boende i områdena

Det låter rosenrött men även Victoriahems förvaltare har sina utmaningar. De beror till stor del på att merparten av de cirka 40 000 lägenheterna ligger i miljonprogramsområden, med inslag av kriminalitet.

Ett sätt att tackla detta är att anställa Miljövärdar bland de boende som ska hålla rent och snyggt. Det är ofta unga män som också fungerar som språkrör – inte tolkar, är Per noga med att poängtera. De förstår dynamiken och hierarkierna i områdena och har kontakt åt bägge hållen. De kan förmedla Victoriahems insatser och ambitioner till sina vänner.

– De är anställda i 12 – 18 månader hos oss med ambitionen att de därefter ska få jobb någon annanstans, sedan tar vi in nya. Deras jobb är jätteviktigt, 10 % av vår personal är hyresgäster och 60% lyckas få nytt jobb, berättar Per Ekelund och beskriver även det bosociala projektet ”Droppen som urholkar stenen” i Rosengård som besparade samhället över 40 miljoner årligen, i andra samhällsinsatser.

Kan relatera till förvaltarnas arbete

Förutom de sociala frågorna har Victoriahems förvaltare ett brett fält att arbeta med inom sitt ansvarsområde. Per Ekelund är medveten om det och vet vad det innebär.

– Jag började med fastighetsförvaltningen och kan ju relatera. Jag må vara VD men jag har också gjort tusentals lägenhetsbesiktningar och jagat trappstädningsfirmor och jag förstår deras situation. Både det roliga och det tråkiga.

Hans roll som VD är att stötta dem, erbjuda vettig bemanning och strukturera organisationen så att de får hjälp via den centrala enheten. Victoriahem har byggt upp ett bra intranät med allt från instruktionsvideor till dokument och avtal och centrala inköp. Samtidigt vill han inte att medarbetarna ska vara detaljstyrda, då tappar de sitt engagemang.

Tre värdeord

Själv vill han vara en chef som entusiasmerar och ”pumpar in energi”. En av hans viktiga uppgifter är också att ta ut riktningen och förklara varför de måste arbeta på ett visst sätt och vad som händer om de inte gör så. Han tror att hans utförliga förklaringar gör det lättare för andra att köpa upplägget och stå bakom det.

För att klä sin vision om Victoriahem i ord, har han tagit fram tre värdeord som genomsyrar organisationen; ”Som om det vore mitt eget”, vilket syftar på att man ska ta beslut som om det vore ens egen plånbok, ”Tillsammans” och ”Ordning och reda”. Deviser han själv har levt efter genom sin karriär.

Kloka ägare

Eftersom mycket av visionen utgått från honom själv kände han verkligen stor glädje när han kunde konstatera att hans bygge bar sig.

– Det var roligt att bli VD, men kanske ännu roligare när jag kände att ”ja, det här är ju inga problem, det går ju faktiskt bra”. Det var en skön känsla när det kom smygande.

Hans roll kan eventuellt bli lite ändrad framöver. Det är ingen hemlighet att Vonovia flaggat för att ta in en minoritetsägare i Victoriahem.

– Mitt jobb kommer kanske bli lite mer mångfacetterat men jag tror inte min organisation kommer att märka någon skillnad. Vi har alltid levererat enligt vår affärsplan och Vonovia har inte haft några synpunkter. Det är en väldigt klok ägare som ger oss frihet – för de vet att det är vi som kan den svenska marknaden, avslutar Per och åter igen ler brett.

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se